#以上按揭計算結果僅供參考

相信香港大部分市民都以擁有一間或多間物業為財務目標,傳統華人智慧「有土斯有財」的理財觀念更加深入民心

自2008年起全球央行實行「量化寬鬆」貨幣政策,令銀紙貶值。  2020年全球金融市場大幅動盪後,各國央行推出加強版的「量化寬鬆」貨幣政策,規模是2008年的倍數上升。

香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,令1,000萬以下的物業按揭金額最高可承造800萬。 物業升值,令不少業主都透過加按物業作出其他財務投資。

按揭貸款利息開支可以有以下不同方法扣除:

1. 自住居所貸款利息扣除 (Home Loan Interest)

 

申索扣除居所貸款利息(Home Loan Interest) 必須符合下述所有條件:

  • 納稅人是住宅的業主(即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人),而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準;

  • 住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位,即該住宅必須在香港境內;

  • 住宅在有關年度內是全部或部分用作納稅人的居住地方(如住宅只是部份用作居住地方,所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減);

  • 納稅人在有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款,是用以購買該住宅;

  • 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證;以及

  • 貸款者是《稅務條例》第26E(9)條所訂明的機構,即:
    (a) 政府;
    (b) 財務機構;
    (c) 註冊的儲蓄互助社;
    (d) 領有牌照的放債人;
    (e) 香港房屋協會;
    (f) 你的僱主;或
    (g) 經稅務局局長批准為認可的組織或協會。

納稅人在每個課稅年度可容許扣除額為$100,000,上限為20年

以下是一些有關居所貸款利息扣除 (Home Loan Interest)最常見的問題:

A. 住宅是加按或轉按,貸款用於其他用途

如果住宅物業已經在多年前已經償還按揭貸款,再重新承造按揭或者是加按、轉按的貸款,由於加按或轉按的貸款金額不是用於購買現時的住宅,加按或轉按的貸款不屬於「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義

B. 物業是透過樓花形式購買

由於發展商仍然在興建,業主在供款期間並沒有入住單位,在住宅正式落成前不是納稅人的居住單位,不屬於「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義

​2. 個人名下的出租物業

納稅人出租物業的租金收入,需要選用個人入息課稅再申請扣減按揭貸款利息,利息上限為物業的應評稅淨值

但要留意,如果納稅人長期不是在香港居住,就沒有資格選擇個人入息課稅,變相按揭貸款利息不能扣減

如果納稅人直接將租金收入選擇物業稅標準稅率,可扣減部分只有差餉和兩成的免稅額,按揭貸款利息不可扣除

3. 公司名下的出租物業

公司名下的物業作出租用途會產生租金收入,按揭利息支出根據《稅務條例》第16條(1)用作扣減

"在確定任何人在任何課稅年度根據本部應課稅的利潤時,該人在該課稅年度的評稅基期內,為產生根據本部應課稅的其在任何期間的利潤而招致的一切支出及開支,均須予扣除 ..."

The major tax types in Hong Kong include:

 

●  Profits tax - assessable profits derived from Hong Kong (standard tax rate - lowest at 8.25% or 16.5%)

●  Salaries tax - assessable income generated in Hong Kong (progessive or standard tax rate)

●  Property tax - rental income derived in Hong Kong immovable properties

●  Stamp duty - transfer of immovable properties, tenancy agreements or shares transfer

 

Ther are no GST, consumption tax, dividend tax, and capital gain tax in Hong Kong, offshore sourced income are not taxable in Hong Kong

 

As such, Hong Kong attractive low tax rates system attract many overseas entities to set up companies in Hong Kong for tax planning purposes in order to reduce the Group's overall tax burden.  For instance:

 

 

●  Make use of different taxing entities (individuals or entities) to reduce the tax burden

●  Adoption of E-commerce taxing benefits (Offshore profits are not subject to Hong Kong profits tax)

●  Obtain preferential tax tratement under tax treaties entered between Hong Kong and other tax jurisidiction

●  Application of advance rulings to reduce tax risks for new business transactions

 

Tax planning are applicable to SME, not only to MNC, SME can also reduce their tax burden via tax avoidance methodologies in order to increase their working capital so that the Company can reinvest their business with saved taxes.

 

 

Please keep in mind that tax planning is achieved through tax avoidance, not tax evasion.  Tax evasion would lead to criminal offense and trigger tax field audit / tax investigation.  Professional tax advisor can help you to structure tax planning via legitimate methods.

 

 

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